מאמר | מה גורם לאנשים להשקיע בנדל”ן במקום בבורסה?

 

למה אנשים מעדיפים להשקיע בנדל”ן במקום בבורסה ומה צריך לקחת בחשבון כששוקלים לרכוש דירה להשקעה?

​עליית המחירים החדה בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות, נבעה בחלקה כתוצאה ממשקיעים שהעדיפו לרכוש דירה להשקעה על פני ניהול תיק השקעות בבורסה.  אין ספק שסביבת הריבית הנמוכה, אשר אפשרה למשקיעי הנדל”ן להשיג מימון זול, תרמה לחלק ניכר ממגמה זו. אף על פי שהשיח הציבורי בנוגע לעליית מחירי הדיור בארץ נוטה לעתים תכופות לצד ההיצע, כלומר, לצורך בהגדלת המלאי ולקיצור התהליכים הבירוקרטיים, הגורם המרכזי שמכתיב את קצב עליית המחירים הוא צד הביקוש.
רוכשי דירות להשקעה רואים לנגד עיניהם תשואת אחזקה שנתית ממוצעת של 3%-6% , כך שאם באפשרותם להשיג מימון ברמות נמוכות יותר לרכישת הנכס, מדובר בעסקה כלכלית משתלמת מבחינתם. כל עוד הריבית הממוצעת על המשכנתאות תישאר נמוכה מתשואת האחזקה של הדירה, ההשקעה בנדל”ן תמשיך להצדיק את עצמה. מעבר לכך, ייתכן ושווי הדירה יעלה במהלך תקופת האחזקה, וכך בנוסף לתשואה השוטפת מהדירה (שכר הדירה בניכוי העלויות השוטפות) ירשם גם רווח הון במועד המכירה.
מנגד, הסיכון בעסקה ממונפת מסוג זה (נטילת הלוואה לצורך רכישת נכס מניב) הוא ברור, עליית ריבית בנק ישראל עלולה לייקר משמעותית את החזר המשכנתא ולהפחית את תשואת האחזקה על הנכס. בנוסף, מאחר והריבית במשק מהווה האינדיקטור העיקרי שמשפיע על מחירי הדיור, משקיעי נדל”ן למגורים צפויים לספוג ירידת שווי במידה והריבית תחזור לרמה “נורמלית” ( 4%-5% ).

מדוע רוכשים דירה להשקעה?

נשאלת השאלה מה מושך בכלל משקיעים להשקיע בנדל”ן על פני השקעה בשוק ההון? הרי, על פניו, אם משווים בין פוטנציאל התשואה של שוק המניות או אפילו שוק האג”ח הקונצרני לבין שוק הדיור למגורים, הכף נוטה לטובת שוק ההון. מעבר לכך, השקעה בבורסה עדיפה על פני דירה להשקעה בהיבטים של היקף
ההשקעה המזערי הנדרש (אלפי שקלים בלבד מול מאות אלפים), בסחירות ובנזילות של הנכס המושקע ובפרמטר מרכזי בתורת ההשקעות - פיזור ההשקעה.
התשובה לשאלה זו נחלקת לשני מרכיבים: הראשון כלכלי והשני
פסיכולוגי.
בצד הכלכלי, שוק הנדל”ן למגורים בישראל נהנה מתמריצים מיסויים שאינם ניתנים למשקיעים הפרטיים בשוק ההון. למשל, פטור ממס על שכר דירה עד תקרה של 4,980 ש”ח לחודש (נכון לשנת 2013 ) ואפשרות לבחירה במסלול של מס מופחת ( 10% ) על שכ”ד. לעומת זאת, הכנסה מריבית או מדיבידנד בשוק ההון מחויבת לרוב בתשלום מס מלא. תמריץ נוסף בשוק הדיור הוא הפטור ממס השבח, שניתן להקבילו לרווח הון בבורסה. תמריצים אלו משפיעים על תשואת האחזקה נטו ומקשים מאוד לבחון את השורה התחתונה בכל אחת מן החלופות. אין ספק כי שינוי או ביטול תמריצים אלו יגרמו למשקיעי נדל”ן מניב לשקול היטב את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה להשקעה.
בצד הפסיכולוגי, ההבדל בין השקעה בדירה לבין השקעה בבורסה היא מוחשיות הנכס.

ארבע קירות וגג’ שאפשר לראות במו עינינו לעומת שורה בחשבון הבנק שמעידה על בעלות חלקית מאוד שלנו על חברה בארץ רחוקה או על התחייבות כלפינו שנקבל ריבית מדי פעם ובסוף התקופה, את הקרן.
גורם פסיכולוגי נוסף הוא תנודתיות ההשקעה. מחקרים אקדמיים הראו כי למשקיעים יש “שנאת הפסד”, כך שגם ירידה זמנית בשווי ההשקעה גורמת לנו אי נוחות ומקשה על יכולת ההתמדה בה. בהקשר זה, חסרון הסחירות והנזילות של הדירה הופך ליתרון פסיכולוגי חשוב. בניגוד למניות ולאג”ח שניתן לראות מדי יום תנודות שלהן מעלה ומטה, מחיר הדירה אינו ‘מצוטט’ במערכות מסחר ומשקיעים אחרים בשוק לא טורחים להודיע לנו בכל מספר רגעים באיזה מחיר הם היו מוכנים לקנות מאתנו את הדירה.

נדל”ן לצד תיק ההשקעות

כאשר משקללים את היתרונות והחסרונות של רכישת דירה
להשקעה, חשוב לקחת בחשבון את ההשפעה של החלטה זו על תיק הנכסים שלנו. תיק זה מורכב לרוב משלושה נדבכים עיקריים:
החיסכון הפנסיוני שצברנו לאורך השנים, הנכסים הנזילים שיש לנו בבנק והנדל”ן בבעלותנו.
מרבית רוכשי דירות להשקעה הם כבר בעלים של דירה אחת לפחות (זאת שבה הם מתגוררים), כך שרכישת דירה נוספת עלולה לגרום להטיה גבוהה מדי של נדל”ן בתיק הנכסים האישי.
כפי שבתיק ההשקעות ישנה חשיבות לפיזור על פני מגוון רחב של נכסים, כך גם בתיק הנכסים שלנו יש צורך ליצור תמהיל מאוזן של נכסים.
לסיכום, במרוצת השנים הפכו דירות להשקעה לנכס מהותי בתיק הנכסים של החוסך הישראלי לצד השקעות סחירות בבורסה.
מסיבה זו, חשוב לנהל את סיכוני ההשקעה בנכסים אלו בראייה כוללת, כלומר שילוב של נדל”ן יחד עם תיק ההשקעות.

f